권리금 산정기준과 권리금 산정방법 확실히 알아보자!!

 

 창업을 위해 점포의 임대차 계약을 추진하다 보면 '권리금'이란 용어를 많이 접하게 된다. 권리금은 법에서 규정하고 있지 않으며, 당사자 사이의 사적 계약 때문에 수수되는 금전이다. 권리금이란 '토지 또는 건물의 임대차와 관련해 발생하는 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가'를 의미한다. 다만 법적으로 구체화하지는 않았고 경제활동에서 저절로 생겨난 가치로 이해하는 것이 적절하다. 이는 임차권 같은 권리를 양도, 양수하는 대가로 주고받는 화폐적 가치로서 건물주와의 임대차 계약이전에 기존 임차인과의 권리계약을 위해 지급하는 금전이다. 대법원 판례에서는 권리금을 '점포의 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가'로 규정하고 있다.  권리금은 점포에 내재한 부가가치의 하나로서 바닥 권리금, 시설권리금, 영업 권리금, 기타 권리금(담배 판권, 로또 판권) 등으로 구분하는데, 실무적 또는 관습적으로 기존 업체의 1년간 순수익 합계를 적정한 권리금으로 계산한다. 다만 이것은 관례에 따른 금액이므로 실제 거래 시에는 협상에 따라 큰 차이를 보이므로 유의할 필요가 있다.

권리금의 산정기준과 근거

 장사가 안 되는 점포에 권리금이 있을 수 없고, 장사가 잘되는 점포에 권리금이 없을 수 없다. 이러한 권리금도 일정한 원칙으로 산출된다. 보통 1년 동안의 순수익의 합과 입지 조건을 기준으로 점포 크기 및 시설비 등을 고려하여 평가한다.
 권리금은 점포 매도인의 기회비용인 1년 동안 순수익을 의미한다. 점포의 매도인은 점포를 매도하지 않고 사업을 지속할 때 벌어들일 수 있는 영업수익을 포기하는 셈이다. 따라서 매도인이 점포를 처분함으로써 발생하는 기회비용이 곧 권리금으로 보전된다고 할 수 있다. 여기서 점포는 일반적으로, 1년 단위로 임대차 기간을 정하므로 1년이란 파는 사람이 영업을 계속한다고 가정했을 경우 영업이 보장되는 기간이다. 임대차 기간은 특별한 사유가 없으면 최초 계약일로부터 5년간 갱신될 수 있지만 「상가건물 임대차 보호법」 제9조 1항에서는 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있다. 일단 매도자가 법적으로 영업을 보장받는 임대차 계약 기간은 수익도 보장된 것이므로 최소한 계약 기간의 수익, 즉 1년 동안의 수익을 권리금으로 보전해 주는 것이다.
 권리금은 상권의 상태에 따라 영향을 받는다. 사업이 잘되면 당연히 순수 권리금, 즉 1년 동안의 순수익으로 권리금을 평가한다. 이때 입지 조건이 나쁘면 나쁜 만큼 순수 권리금을 감액하고 입지 조건이 좋으면 순수 권리금을 그대로 평가한다. 장사가 잘되는 곳은 대체로 입지 조건이 좋은 곳이라 1년 동안의 순수익을 그대로 권리금으로 평가한다. 
 하지만 장사가 안 되는 경우라도 입지 조건이 좋을 수도 있고, 안 좋을 수도 있다. 이 경우에 장사가 안되어 순수익이 거의 없으므로 권리금을 1년 동안의 순수익으로 평가할 수 없다. 이때는 입지 조건을 기준으로 평가한다.
 입지 조건이 좋으면 시설비를 인정받으나 입지 조건이 나쁘면 시설비조차 받지 못한다. 즉, 무권리가 된다. 이처럼 입지 조건은 장사가 안되어 순수익이 없는 점포에서는 권리금 평가의 절대적 기준이 된다.
 권리금은 점포 크기에 의해서도 영향을 받는다. 점포 크기는 매출에 영향을 미친다. 점포가 너무 작으면 아무리 노력해도 일정 한도 이상의 매출을 올릴 수 없고, 또 너무 커도 무한정 손님을 받을 수 있는 게 아니므로 투자 대비 수익률이 오히려 떨어질 수 있다. 따라서 아이템에 맞는 적절한 점포의 크기는 권리금에 긍정적인 영향을 미친다.
 점포시설의 차이는 권리금 산출에 영향을 미친다. 수익이 있는 점포는 보통 권리금에 시설비가 포함된다. 즉, 순수 권리금과 시설비를 따로 계산하지 않는다. 단, 고급재로 시설했을 때 그 차액만큼 권리금에 가산시킬 수 있다. 장사가 안되어 수익이 없을 때는 입지 조건이 좋으면 시설비만이라도 권리금으로 계산할 수 있다. 또한, 장사가 아주 잘 되는 점포는 예외적으로 순수 권리금 외에 시설비를 더 인정해 주기도 한다. 각종 집기와 비품, 간판, 광고 선전비 등도 권리금에 포함되나 지난 연수를 고려하여 감가상각 해서 산출한다.

권리금 산정 방법

 입지 조건이 좋으면 대부분 사업이 활발하게 이루어진다. 하지만 좋은 입지에서도 때로는 종목이 적합하지 않거나 사업주의 불성실 등 여러 가지 사유로 손해를 보고 있는 예도 있다. 이와는 반대로 입지 조건이 나쁜데도 사업 능력이 탁월하여 사업이 잘되거나 종목이 시대의 흐름과 맞는 등 여러 가지 사유로 활발한 사업 활동을 영위하는 때도 있다. 이처럼 입지 조건에 따라서 여러 가지 상황이 나타날 수 있다. 권리금의 산정은 회계학적인 관점에서 보면 동종업종의 평균 이익보다 초과 이익을 얻고 있을 때 이를 자본화한 것이나, 이러한 이론적인 배경과 관계없이 입지 조건별로 권리금을 산정하는 일반적인 방법은 다음과 같다.

입지 조건이 좋은 경우	장사가 잘된다.	1년 동안의 순수익 + 시설비
	장사가 안되어 손익분기점에 있다.	1년 동안의 순수익 (주변 점포들의 순수익 감안 산정) + 시설비
	장사가 안되어 손익분기점 이하에 있다.	약간의 시설비
입지 조건이 나쁜 경우	장사가 잘된다.	주변 점포들의 순수익 감안 산정 (경영 능력 그대로 평가해서는 안 됨)
	장사가 안되어 손익분기점에 있다.	약간의 시설비 (일정의 바닥 권리)
	장사가 안되어 손익분기점 이하에 있다.	아예 시설비도 없다.